Die Indexmiete: Vor- oder Nachteil?

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Indexmiete: Definition, Berechnung & Erhöhung

Wir wollen heute für Euch genauer betrachten, was eine Indexmiete ist und welche Vor- oder Nachteile hier für Euch entstehen können. Für Vermieterinnen und Vermieter ist die Indexmiete sinnvoll, wenn die Miete bereits dem Niveau des Mietspiegels entspricht und absehbar ist, dass der Verbraucherpreisindex stärker ansteigen wird als ortsübliche Vergleichsmieten. Welche Vor- und Nachteile die Indexmiete hat, ab wann Vermieterinnen und Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen können und wie die Berechnung erfolgt, fassen wir wie folgt mit Hilfe von ImmobilienScout24 zusammen: 

 

 

Was bedeutet Indexmiete? – Definition 

Die Indexmiete ist eine Miete, dessen Höhe durch den Verbraucherpreisindex mitbestimmt wird. Dieser Indexwert wird regelmäßig durch das Statistische Bundesamt ermittelt und berücksichtigt die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in der deutschen Bundesrepublik. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird die Indexmiete in § 557b wie folgt definiert:

„Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).“ - § 557b Absatz 1 BGB

Im Paragraph zur Indexmiete sind außerdem gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung enthalten, die bei einer vereinbarten Indexmiete maximal einmal im Jahr erfolgen darf und von Vermieter schriftlich angekündigt werden muss. Dieses Schreiben muss dabei alle Berechnungen zur Mieterhöhung enthalten. Nachdem ein solches Ankündigungsschreiben bei Mieter eingegangen ist, gilt die neu angepasste Indexmiete mit dem Beginn des übernächsten Monats.

 


Voraussetzung für die Indexmiete

Für die Indexmiete gibt es bestimmte Voraussetzungen, die von Vermietern erfüllt werden müssen. Folgende Punkte sind für eine gültige Indexmiete notwendig:

  1. Die Indexmiete wird mit dem Abschluss des Mietvertrages vereinbart.
  2. Die Miete muss jeweils für mindestens ein Jahr unverändert bleiben
  3. Eine Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden.
  4. Im Ankündigungsschreiben müssen alle relevanten Berechnungen sowie der errechnete neue Geldbetrag der Indexmiete enthalten sein.

 

Indexmiete: Änderung berechnen

Wenn Vermieter wissen möchten, ob sie die Miete erhöhen können, sind die folgenden zwei Zahlen relevant:   

  1. Der Preisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Erhöhung und  
  2. der aktuelle Index.
  3. Die Berechnung der Indexmiete
    beinhaltet eine Formel, die zunächst den prozentualen Anstieg des Verbraucherpreisindex ermittelt:

(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100 = prozentuale Erhöhung 

 

Um die hier ermittelte Prozentzahl darf die alte Miete erhöht werden. Davor muss die Miete jedoch mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein. 

 

Laufzeit der Indexmiete 

Der aktuelle Preisindex und die Indexklausel im Mietvertrag entscheiden darüber, wann die Miete steigt oder fällt. Viele Indexmietverträge sind unwirksam, da die wesentlichen Merkmale hierbei nicht eingehalten wurden.   

So darf beiden Seiten keinerlei Spielraum bei der Auslegung des Indexes gegeben werden. Es muss deshalb klar definiert werden, welcher Index als Berechnungsbasis gilt. Zudem darf sich der Mietzins nicht nur erhöhen, sondern auch entsprechend verringern, falls der Index einmal fällt.

Ausgeschlossen ist bei einer vereinbarten Indexmiete die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 557b Absatz 2 Satz 3). Es kann also entweder nur eine Indexmiete vertraglich vereinbart werden oder eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen.

Wollt Ihr die Mieterhöhung berechnen, achtet auf die folgenden drei Dinge:   

• Welche Preisbasis ist vereinbart?
• Welcher Preisindex liegt zugrunde?
• Wurde die Mieterhöhung nach Punkten oder Prozenten vereinbart?
 

Achtet immer darauf, dass für die Berechnung die korrekte, vertraglich festgelegte Ausgangsbasis herangezogen wird. Bedenkt bei der Kalkulation, dass die letzte Anpassung mindestens ein Jahr zurückliegen muss.




Alter Preisindex? Stellt Euren Vertrag um!

Haben die beteiligten Parteien noch einen „alten Preisindex“ vereinbart, der nicht mehr berechnet wird, sollten sich Vermieter mit dem Mieter auf eine Vertragsanpassung auf den neuen Verbraucherpreisindex für Deutschland verständigen.   

Dürfen Vermieter die Miete nur ab einem bestimmten Punkteanstieg erhöhen und haben zudem noch eine alte Preisbasis vereinbart, wartet ein komplizierter Rechenweg. In solchen Fällen kann es für Vermieter und Mieter ratsam sein, ganz auf einen Neuabschluss eines Mietvertrages zu setzen. 

Dem gehen Vermieter aus dem Weg, indem sich mit dem Mieter nicht nur auf eine Änderung des Indexes, sondern zusätzlich auf eine Prozente- statt Punkteklausel geeinigt wird.

 

Überarbeitung auf die Preisbasis 2015

Die Überarbeitung des Verbraucherpreisindex erfolgt auf monatlicher Basis und kann beim statistischen Bundesamt eingesehen werden. Ausgehend von der Preisbasis 2010 wurde auf 2015 umgestellt. Hierdurch wurden rückwirkend die Ergebnisse ab Januar 2015 berechnet. Das führt dazu, dass alle bis zur Veröffentlichung, der neuen geltenden Indexzahlen, mit der Preisbasis 2010 ungültig sind. 

Dieser Punkt ist für Vermieter wichtig, wenn sie auf Basis der alten (und dann korrigierten) Zahlen eine Wertanpassung vorgenommen haben. Aufwendige Berechnungen und mögliche Nachzahlungen können vermieden werden, indem der Index ab sofort angewendet und nicht rückwirkend korrigiert wird.

Dem gehen Vermieter aus dem Weg, indem sich mit dem Mieter nicht nur auf eine Änderung des Indizes, sondern zusätzlich auf eine Prozente- statt Punkteklausel geeinigt wird.

 

Was sind die Vor- und Nachteile der Indexmiete?

Die Indexmiete bietet für Vermieter einige überzeugende Vorteile. Dazu zählt insbesondere der unkomplizierte Prozess rund um die Mieterhöhung. Jedoch gibt es auch einige Nachteile, die Ihr als Vermieter kennen solltet.

 

Vorteile der Indexmiete

Steht bei einer Indexmiete eine berechtigte Erhöhung an, ist keine Genehmigung oder sonstige Zustimmung durch den Mieter erforderlich. Die neue angepasste Miete muss der Mieter im übernächsten Monat nach dem Zugang der Anpassungserklärung zahlen. Eine Mieterhöhung ist daher erheblich einfacher durchzuführen als eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Denn dabei muss der Vermieter anhand des Mietspiegels und dreier Vergleichsmieten begründen, warum er die von ihmgeforderte Miete für ortsüblich hält. Die Indexmiete ist deshalb weit weniger streitanfällig. Während bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel über zahlreiche Details, insbesondere über Zu- und Abschläge diskutiert wird, bieten die amtlichen Indexzahlen kaum Streitpotenzial.

Sinnvoll ist eine Indexmiete aus Sicht von Vermieter, wenn die Wohnung ohnehin schon zur ortsüblichen Miete vermietet wird. In diesem Fall kann die Miete entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex erhöht werden, was ohne vereinbarte Indexmiete nicht möglich wäre.   

 

Nachteil der Indexmiete

Liegt die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, verzichtet der Vermieter mit der Indexmiete allerdings auf eine schnelle Anpassung, die sonst nur von der Kappungsgrenze gedeckelt wäre. Die Grenze liegt je nach Stadt bei 20 oder 15 Prozent, könnte aber zukünftig noch restriktiver geregelt werden.

In Großstädten mit starkem Zuzug kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch stärker steigen als der Lebenshaltungsindex, wobei auch hier gesetzliche Änderungen zu beachten sind, die im Immobiliensektor regelmäßig vorkommen. 

Ein Risiko der Indexmiete besteht, wenn der Verbraucherpreisindex fällt. Das war allerdings in den letzten Jahrzehnten – auf das jeweilige Kalenderjahr bezogen – noch nie der Fall. Auch künftig wird der Verbraucherpreisindex mit hoher Wahrscheinlichkeit eher noch stärker ansteigen als in der Vergangenheit. Denn in die Berechnung des Index fließen auch Energiepreise mit ein und die EZB hat als Ziel ausgegeben, dass eine Inflation von zwei Prozent pro Jahr erreicht werden soll.

 

Mieterhöhung bei der Indexmiete

Die Berechnung der Mieterhöhung ist bei einer vertraglich vereinbarten Indexmiete einfach. Es wird geprüft, wie sich der Index geändert hat und in derselben Relation dieser Änderung (z.B. drei Prozent), darf die Miete erhöht werden.

Vermieter sollten Mieter schriftlich über die Anpassung informieren und die zugrundeliegende Berechnung dem Schreiben beilegen. So ist die Indexanpassung nachvollziehbar und es gibt keine Diskussionen über die Zulässigkeit der Mieterhöhung.

Zu beachten ist, dass die Anpassung an den Index nur ein Mal pro Jahr erfolgen darf. Im Informationsschreiben an Mieter ist zudem anzugeben, wie hoch die neue Miete ist und ab wann die angepasste Miethöhe zu zahlen ist.

 

Tipps zur Indexmiete: Wann sinnvoll?

Ob eine Index- oder Staffelmiete besser als eine Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, hängt vom jeweiligen Markt und von der eigenen Einschätzung über die künftige Entwicklung der Wohnungsmieten vor Ort ab. Letztlich müssen auch Mieter bereit sein, eine Index- oder Staffelmiete abzuschließen. Der Vorteil für beide Parteien ist die Planungssicherheit und die einfache Nachvollziehbarkeit von Mietanpassungen.   

Die Indexmiete beinhaltet im Vergleich das geringste Streitpotenzial. Steigt der statistisch berechnete Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, erhöht sich die Miete, ohne dass ein Streit über die Berechtigung dieser Mietanpassung ausbricht. Sinkt der Index, fällt die Miete auch. Das passiert allerdings so gut wie nie, da die Lebenshaltungskosten im Schnitt stetig steigen.

 

Ab wann die Indexmiete für Vermieter sinnvoll ist:

• Wenn davon auszugehen ist, dass der Verbraucherpreisindex schneller steigt als die ortsüblichen Vergleichsmieten.
• Wenn Vermieter sich in einem Mietverhältnis einen unkomplizierten Prozess bezüglich der Mieterhöhungen wünschen.
• Wenn in der Vergangenheit das Thema der Mieterhöhungen (Anpassung an Vergleichsmiete) stets zu Streitigkeiten mit Mieter geführt hat.
• Wenn Ihr als Vermieter Eure Mietrendite vor der Inflation schützen und damit den Wert der Mieteinnahmen sichern möchten.

Ab wann die Indexmiete für Mieter sinnvoll ist:

• Wenn die örtliche Vergleichsmiete merklich höher liegt als die von dem Vermieterverlangte Miete, dann ergibt eine Indexmiete für Mieter Sinn.
• Wenn Mieter eine gewisse Planungssicherheit bezüglich der Mieterhöhungen anstreben.
 

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