Die passende Immobilie ist gefunden – doch bevor der Kaufvertrag unterschrieben werden kann, muss die Finanzierung stehen. Eine sorgfältige Vorbereitung hilft dabei, die eigene finanzielle Belastbarkeit realistisch einzuschätzen und unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Wer Eigenkapital, Kaufnebenkosten, monatliche Rate und langfristige Reserven frühzeitig berücksichtigt, schafft eine solide Grundlage für den Immobilienkauf.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Am Anfang einer Immobilienfinanzierung sollte nicht die Frage stehen, wie viel die Bank maximal finanzieren würde, sondern welche monatliche Belastung dauerhaft zum eigenen Leben passt. Dafür lohnt sich ein genauer Blick auf sämtliche regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben.
Neben Gehalt und anderen verlässlichen Einkünften sollten beispielsweise Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Mobilität, Freizeit, bestehende Kredite und regelmäßige Sparbeträge berücksichtigt werden. Ebenso wichtig ist der Blick in die Zukunft. Familienplanung, ein möglicher Wechsel in Teilzeit oder andere Veränderungen können das verfügbare Einkommen langfristig beeinflussen.
Die monatliche Kreditrate sollte deshalb nicht so knapp kalkuliert werden, dass keinerlei finanzieller Spielraum mehr vorhanden ist. Auch die Verbraucherzentrale empfiehlt, bei der Ermittlung der möglichen Belastung Reserven für unvorhergesehene Ausgaben einzurechnen.
Eigenkapital und Kaufnebenkosten richtig berücksichtigen
Im nächsten Schritt stellt sich die Frage, wie viel Eigenkapital für den Immobilienkauf zur Verfügung steht. Dazu können beispielsweise Ersparnisse und andere verfügbare Vermögenswerte gehören. Je mehr eigenes Kapital eingebracht werden kann, desto geringer fällt grundsätzlich der benötigte Darlehensbetrag aus.
Dabei sollte jedoch nicht das gesamte vorhandene Geld in den Kauf fließen. Ein finanzieller Puffer für Reparaturen, Neuanschaffungen oder unerwartete Ausgaben ist auch nach dem Erwerb einer Immobilie wichtig.
Hinzu kommt, dass der Kaufpreis nicht die einzige finanzielle Belastung darstellt. Auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision müssen in die Gesamtkalkulation einbezogen werden. Bei älteren Immobilien sollten außerdem mögliche Renovierungs- und Modernisierungskosten bereits vor dem Kauf berücksichtigt werden.
Die Verbraucherzentrale empfiehlt grundsätzlich, einen nennenswerten Anteil des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu finanzieren. Wie viel Eigenkapital im individuellen Fall sinnvoll oder erforderlich ist, hängt jedoch von der persönlichen Situation und den Konditionen des jeweiligen Kreditgebers ab.
Zinsen und Tilgung bestimmen die monatliche Rate
Ist der Finanzierungsbedarf bekannt, geht es um die konkrete Gestaltung des Darlehens. Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung wird häufig ein Annuitätendarlehen genutzt. Dabei zahlt der Kreditnehmer während der vereinbarten Zinsbindung eine regelmäßige Rate, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit fortschreitender Rückzahlung sinkt die Restschuld.
Nicht nur der angebotene Zinssatz sollte deshalb betrachtet werden. Auch die Höhe der Tilgung entscheidet darüber, wie schnell das Darlehen zurückgeführt wird und welche Restschuld später noch besteht.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Dauer der Zinsbindung. Für diesen Zeitraum bleiben die vereinbarten Darlehenszinsen fest. Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, muss die verbleibende Restschuld anschließend zu den dann verfügbaren Konditionen weiterfinanziert werden. Eine längere Zinsbindung kann deshalb mehr Planungssicherheit schaffen, kann aber mit anderen Konditionen verbunden sein als eine kürzere Laufzeit.
Auch Flexibilität gehört zu einer guten Finanzierung
Eine Immobilienfinanzierung begleitet Käufer meist über viele Jahre. Was heute finanziell problemlos möglich ist, kann sich während dieser Zeit verändern. Deshalb lohnt es sich, bereits bei Vertragsabschluss darauf zu achten, wie flexibel das Darlehen gestaltet werden kann.
Möglichkeiten für Sondertilgungen können beispielsweise interessant sein, wenn später Ersparnisse, Bonuszahlungen oder andere zusätzliche Einnahmen zur Verfügung stehen. Auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz unter bestimmten Voraussetzungen anzupassen, kann für mehr Flexibilität sorgen. Welche Optionen tatsächlich angeboten werden, hängt vom jeweiligen Darlehensvertrag ab.
Entscheidend ist, dass die Finanzierung nicht nur unter idealen Voraussetzungen funktioniert. Sie sollte auch dann tragbar bleiben, wenn unerwartete Reparaturen anfallen, laufende Kosten steigen oder sich die persönliche Lebenssituation verändert.
Laufende Kosten nach dem Immobilienkauf nicht vergessen
Mit dem Einzug ins Eigenheim endet die finanzielle Planung nicht. Eigentümer haben laufende Kosten, die bei der Haushaltsrechnung berücksichtigt werden sollten. Neben Energie- und Betriebskosten können beispielsweise Versicherungen, Steuern, Hausgeld bei Eigentumswohnungen und Rücklagen für Reparaturen oder Instandhaltung eine Rolle spielen.
Gerade dieser Punkt wird bei der ersten Finanzierungskalkulation leicht unterschätzt. Die bisherige Kaltmiete entfällt zwar nach dem Umzug, dafür entstehen als Eigentümer neue Ausgaben und Verantwortlichkeiten. Die Verbraucherzentrale rät deshalb dazu, nicht allein die heutige finanzielle Situation zu betrachten, sondern auch die zukünftigen Einnahmen und Ausgaben realistisch einzuschätzen.
Finanzierung klären, bevor es zum Notar geht
Ist eine geeignete Immobilie gefunden, sollte die Finanzierung möglichst früh mit der Bank oder einem Finanzierungsberater abgestimmt werden. Dafür werden neben Angaben zu Einkommen und Vermögen auch Informationen zur gewünschten Immobilie benötigt.
Ein professioneller Immobilienmakler kann Kaufinteressenten in dieser Phase unterstützen, indem er die benötigten Objektinformationen und verfügbaren Unterlagen für die Finanzierung bereitstellt. Die konkrete Kreditberatung und Entscheidung über die Finanzierung erfolgt anschließend durch den jeweiligen Finanzierungspartner beziehungsweise das Kreditinstitut.
Je besser die Finanzierung vorbereitet ist, desto sicherer können Käufer die nächsten Schritte angehen. Idealerweise stehen die finanziellen Rahmenbedingungen fest, bevor der notarielle Kaufvertrag verbindlich abgeschlossen wird. So wissen Käufer bereits vorher, welche monatliche Belastung auf sie zukommt und ob der Immobilienkauf dauerhaft in ihr Budget passt.
Wir unterstützen Sie bei der Suche nach der passenden Immobilie und begleiten Sie durch den Kaufprozess. Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie gerne persönlich.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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