Wer den Kauf einer Immobilie über ein Darlehen finanziert, begegnet früher oder später dem Begriff Grundschuld. Für viele Käufer wirkt dieser zunächst technisch und erklärungsbedürftig. Tatsächlich ist die Grundschuld jedoch ein ganz gewöhnlicher Bestandteil der Immobilienfinanzierung. Sie dient der finanzierenden Bank in erster Linie als Sicherheit und wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Die rechtlichen Grundlagen finden sich in den §§ 1191 ff. BGB.

Wichtig ist dabei: Durch die Eintragung einer Grundschuld wird die Bank nicht zur Eigentümerin des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks. Das Eigentum verbleibt beim Käufer. Die Bank erhält allerdings ein dingliches Sicherungsrecht an der Immobilie. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nach, kann dieses Sicherungsrecht im äußersten Fall die Grundlage dafür bilden, die Immobilie zu verwerten. Genau deshalb ist die Grundschuld für Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten von großer Bedeutung.

Warum Banken eine Grundschuld verlangen

Beim Immobilienkauf geht es häufig um hohe Darlehenssummen. Kreditinstitute möchten deshalb sicherstellen, dass das ausgezahlte Geld ausreichend abgesichert ist. In der Praxis geschieht dies meistens durch die Bestellung einer Grundschuld auf der finanzierten Immobilie.

Die hierfür notwendigen Erklärungen werden über einen Notar abgewickelt. Je nach Vorgang werden sie notariell beurkundet oder beglaubigt. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt. Auf diese Weise erhält die Bank die vereinbarte dingliche Sicherheit für das Darlehen.

Eine Besonderheit der Grundschuld besteht darin, dass sie rechtlich nicht unmittelbar an einen einzelnen Kredit gekoppelt sein muss. Dadurch ist sie flexibler als andere Sicherungsmittel und hat sich in der Immobilienfinanzierung fest etabliert. Selbst wenn ein Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, kann eine eingetragene Grundschuld grundsätzlich bestehen bleiben. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sie sich dann beispielsweise für eine spätere Anschluss- oder neue Finanzierung weiterverwenden.

Wird die Grundschuld dagegen nicht mehr benötigt, kann ihre Löschung aus dem Grundbuch beantragt werden. Dafür ist in der Regel eine entsprechende Löschungsbewilligung der Bank notwendig.

So kommt die Grundschuld ins Grundbuch

Sobald die Finanzierung einer Immobilie feststeht, stellt die Bank dem Käufer üblicherweise die erforderlichen Unterlagen zur Bestellung der Grundschuld zur Verfügung. Diese Unterlagen werden anschließend an den beauftragten Notar weitergeleitet.

Beim Notartermin werden die notwendigen Erklärungen besprochen und vom Käufer unterzeichnet. Danach reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein und veranlasst dort die Eintragung der Grundschuld. Damit wird die vereinbarte Sicherheit rechtlich im Grundbuch verankert.

Für die Auszahlung des Immobilienkredits spielt dieser Schritt häufig eine wichtige Rolle. Banken zahlen die Darlehenssumme in vielen Fällen erst dann aus, wenn die erforderliche Grundschuld eingetragen wurde oder die für die Bank notwendigen Sicherheiten auf andere Weise nachgewiesen sind.

Welche Kosten entstehen durch die Grundschuldbestellung?

Die Eintragung einer Grundschuld ist nicht kostenlos. Käufer müssen sowohl mit Gebühren für die Tätigkeit des Notars als auch mit Kosten beim Grundbuchamt rechnen.

Wie hoch diese Ausgaben ausfallen, hängt insbesondere von der Höhe der einzutragenden Grundschuld ab. Grundlage für die Berechnung sind gesetzlich festgelegte Gebühren. Die Kosten für die Grundschuldbestellung gehören deshalb zu den typischen Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Immobilie berücksichtigt werden sollten.

Gerade bei der Finanzierungsplanung ist es sinnvoll, diese Position von Anfang an einzukalkulieren. So lässt sich vermeiden, dass zusätzlich zu Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und weiteren Erwerbsnebenkosten unerwartete Ausgaben entstehen.

Welche Bedeutung hat die Grundschuld für Immobilienkäufer?

Auch wenn die Grundschuld zunächst nach einem komplizierten juristischen Instrument klingt, erfüllt sie im Immobiliengeschäft eine klare Aufgabe. Sie ermöglicht es Banken, hohe Darlehensbeträge über die Immobilie abzusichern. Ohne eine solche Sicherheit würden viele Kreditinstitute Immobilienfinanzierungen in der üblichen Form nicht anbieten.

Gleichzeitig sorgt die Einbindung eines Notars dafür, dass die erforderlichen Erklärungen rechtssicher abgewickelt werden. Käufer erhalten im Rahmen des Verfahrens Informationen über die rechtliche Bedeutung der Grundschuld und können offene Fragen zur Eintragung klären.

Damit ist die Grundschuld keine ungewöhnliche Besonderheit, sondern ein fester Bestandteil vieler Immobilienfinanzierungen. Wer einen Kauf plant, sollte sich deshalb bereits während der Finanzierungsphase mit ihrer Bedeutung sowie den damit verbundenen Abläufen und Kosten beschäftigen.

Ein erfahrener lokaler Immobilienmakler kann dabei helfen, die einzelnen Schritte des Immobilienkaufs besser einzuordnen und einen Überblick darüber zu geben, wie Finanzierung, Kaufnebenkosten und Sicherheiten zusammenspielen. Für die konkrete Ausgestaltung der Grundschuld sowie alle rechtlichen und finanzierungsspezifischen Fragen bleiben jedoch der zuständige Notar und die finanzierende Bank die maßgeblichen Ansprechpartner.

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und möchten den Ablauf besser verstehen? Sprechen Sie uns an – wir unterstützen Sie bei der Vorbereitung Ihres Immobilienvorhabens und begleiten Sie kompetent durch den Verkaufs- oder Kaufprozess.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.