Bei der Bewertung einer Immobilie begegnen Eigentümern schnell verschiedene Begriffe. Während ein Immobilienmakler häufig eine fundierte Einschätzung des aktuellen Marktwerts erstellt, ist für steuerliche Zwecke oftmals von einem Verkehrswertgutachten die Rede. Damit stellt sich insbesondere bei Erbschaften, Schenkungen oder anderen steuerlichen Bewertungsverfahren die Frage, ob die Einschätzung eines Maklers gegenüber dem Finanzamt genügt.

Entscheidend ist dabei der Zweck der Wertermittlung. Eine professionelle Marktpreiseinschätzung kann eine hervorragende Grundlage für Verkaufsentscheidungen und die Festlegung eines realistischen Angebotspreises sein. Soll dagegen gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer gemeiner Wert einer Immobilie nachgewiesen werden, gelten deutlich strengere Anforderungen. Das Bewertungsgesetz knüpft diesen Nachweis grundsätzlich an die nach dem Baugesetzbuch erlassenen Wertermittlungsvorschriften.

Marktpreiseinschätzung und Verkehrswertgutachten verfolgen unterschiedliche Ziele

Eine Immobilienbewertung durch einen Makler orientiert sich vor allem am tatsächlichen Marktgeschehen. Dabei fließen unter anderem die Lage, der Zustand der Immobilie, die aktuelle Nachfrage und vergleichbare Verkäufe in die Einschätzung ein. Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, bietet eine solche Bewertung eine wertvolle Orientierung und hilft dabei, eine marktgerechte Preisstrategie zu entwickeln.

Ein förmliches Verkehrswertgutachten erfüllt hingegen eine andere Funktion. Es soll den Wert einer Immobilie anhand anerkannter Bewertungsmethoden umfassend, nachvollziehbar und rechtlich belastbar herleiten. Gerade wenn Behörden oder Gerichte mit der Wertermittlung befasst sind, kommt es deshalb nicht allein auf die Plausibilität eines genannten Werts an, sondern auch darauf, wie und durch wen dieser ermittelt wurde.

Gegenüber dem Finanzamt ist daher regelmäßig ein geeigneter formeller Nachweis erforderlich. Nach der Rechtsprechung kann dieser insbesondere durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbracht werden. Eine einfache Wertangabe oder eine unverbindliche Einschätzung des Marktpreises erfüllt diese Anforderungen normalerweise nicht.

In welchen steuerlichen Fällen ist ein Gutachten besonders relevant?

Die Frage nach der richtigen Form der Immobilienbewertung gewinnt vor allem dann an Bedeutung, wenn das Finanzamt für steuerliche Zwecke einen Grundstückswert festsetzt und der Eigentümer davon ausgeht, dass der tatsächliche Wert der Immobilie niedriger liegt. Typische Anwendungsfälle ergeben sich beispielsweise im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung.

In einem solchen Verfahren reicht es nicht aus, lediglich darzulegen, dass der vom Finanzamt ermittelte Wert aus eigener Sicht zu hoch erscheint. Maßgeblich ist vielmehr, ob ein niedrigerer gemeiner Wert nach den gesetzlichen Vorgaben nachgewiesen werden kann. § 198 des Bewertungsgesetzes sieht ausdrücklich vor, dass ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen ist.

Die Rechtsprechung stellt zugleich klar, dass der Steuerpflichtige diesen niedrigeren Wert selbst belegen muss. In der Praxis erfolgt der Nachweis regelmäßig über ein entsprechendes Sachverständigengutachten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis aus einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr als Nachweis dienen. Reine Eigenaussagen, einfache Schätzungen oder sonstige informelle Unterlagen reichen dagegen in aller Regel nicht aus.

Wie ein Immobilienmakler trotzdem wertvolle Unterstützung leisten kann

Auch wenn die Bewertung eines Maklers den für das Finanzamt notwendigen formellen Nachweis häufig nicht ersetzt, kann sie im Vorfeld eine wichtige Rolle spielen. Ein erfahrener Qualitätsmakler kennt den regionalen Immobilienmarkt und kann einschätzen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert grundsätzlich zum aktuellen Marktgeschehen passt oder ob eine deutlich niedrigere Bewertung plausibel erscheint.

Dabei können beispielsweise der tatsächliche Objektzustand, Besonderheiten der Lage, die aktuelle Nachfrage und die Vermarktungschancen berücksichtigt werden. Für Eigentümer entsteht dadurch eine fundierte erste Entscheidungsgrundlage. Zeigt sich bereits bei dieser Einschätzung eine erhebliche Abweichung zwischen dem steuerlich angesetzten Wert und einem realistisch erzielbaren Marktpreis, kann anschließend geprüft werden, ob die Beauftragung eines förmlichen Gutachtens sinnvoll ist.

Gerade bei außergewöhnlichen oder komplexeren Immobilien kann diese Vorprüfung helfen, das weitere Vorgehen besser einzuschätzen. Für das eigentliche steuerliche Verfahren sollte jedoch rechtzeitig geklärt werden, ob ein Gutachten durch den Gutachterausschuss oder einen entsprechend qualifizierten Sachverständigen benötigt wird. So lassen sich unnötige Ausgaben, Verzögerungen und Missverständnisse im Verfahren vermeiden.

Weshalb die richtige Art der Bewertung entscheidend ist

Bezeichnungen wie Marktpreiseinschätzung, Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten werden im Alltag häufig gleichbedeutend verwendet. Tatsächlich unterscheiden sich diese Formen der Wertermittlung jedoch sowohl hinsichtlich ihres Umfangs als auch ihrer rechtlichen Bedeutung.

Für einen geplanten Immobilienverkauf kann die professionelle Einschätzung eines Maklers vollkommen ausreichend und sogar besonders praxisnah sein. Sobald die Bewertung jedoch als Nachweis gegenüber dem Finanzamt dienen soll, gelten andere Maßstäbe. Wer diesen Unterschied von Anfang an berücksichtigt, kann gezielt die passende Form der Wertermittlung wählen und verhindern, dass bereits erstellte Unterlagen später im steuerlichen Verfahren nicht anerkannt werden.

Eine frühzeitige fachliche Einschätzung hilft außerdem dabei, unnötige Gutachterkosten zu vermeiden. Ein lokaler Qualitätsmakler kann zunächst beurteilen, wie realistisch der angesetzte Immobilienwert aus Marktsicht ist und ob eine weitergehende Prüfung sinnvoll erscheint. Soll anschließend ein niedrigerer Wert verbindlich gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, muss geprüft werden, ob dafür ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich ist.

Sie möchten wissen, welche Form der Wertermittlung für Ihre Immobilie sinnvoll ist? Sprechen Sie uns an – wir geben Ihnen eine fundierte erste Einschätzung und unterstützen Sie dabei, die nächsten Schritte richtig einzuordnen.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.