Wer eine Immobilie erbt, muss sich häufig nicht nur mit der Frage nach Verkauf oder Eigennutzung beschäftigen, sondern auch mit der Erbschaftsteuer. Dabei spielt der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert eine entscheidende Rolle. An einem Beispiel zeigen wir, wie die Bewertung zustande kommt und welche Möglichkeiten bestehen, wenn der festgestellte Wert nicht dem tatsächlichen Marktwert entspricht.

Eine geerbte Immobilie – und die Frage nach ihrem tatsächlichen Wert

Hannes M. hat das Haus seiner Eltern geerbt. Da er bereits in seiner eigenen Traumimmobilie lebt, steht für ihn schnell fest, dass er das geerbte Haus verkaufen möchte. Doch bevor es so weit ist, stellt sich eine wichtige Frage: Was ist die Immobilie eigentlich wert?

Das Gebäude ist sichtbar in die Jahre gekommen. An der Fassade blättert die Farbe ab und auch im Inneren stehen einige kleinere Schönheitsreparaturen an. Gleichzeitig verfügt das Grundstück über eine besonders attraktive Lage direkt an einem See. Für Hannes M. ist deshalb schwer einzuschätzen, welchen Preis die Immobilie am Markt erzielen könnte.

Der Wert ist allerdings nicht nur für einen späteren Verkauf von Bedeutung. Auch das Finanzamt benötigt eine Bewertung, um die mögliche Erbschaftsteuer zu berechnen.

So kommt das Finanzamt zum Grundbesitzwert

Nach einer Erbschaft bestimmt das Finanzamt den Grundbesitzwert einer Immobilie anhand gesetzlich festgelegter Bewertungsverfahren. Dabei fließen unter anderem Daten der Gutachterausschüsse ein, beispielsweise der jeweilige Bodenrichtwert.

Die individuelle Immobilie wird bei diesem Verfahren jedoch nur eingeschränkt betrachtet. Besondere Merkmale der konkreten Lage, die Ausstattung oder der tatsächliche Zustand des Gebäudes können unberücksichtigt bleiben. Anders als bei einer individuellen Immobilienbewertung findet in der Regel keine Besichtigung vor Ort statt.

Für Hannes M. bedeutet das zunächst weniger Aufwand. Gleichzeitig kann genau darin ein Nachteil liegen. Arbeitet die Bewertung überwiegend mit standardisierten Annahmen und allgemeinen Kennzahlen, kann das Ergebnis von dem Preis abweichen, der für die Immobilie tatsächlich am Markt erreichbar wäre.

Im ungünstigen Fall setzt das Finanzamt einen deutlich höheren Grundbesitzwert an als den realistischen Marktwert. Da dieser Wert die Grundlage für die steuerliche Berechnung bildet, kann daraus auch eine entsprechend höhere Erbschaftsteuer entstehen.

Eine professionelle Bewertung kann Klarheit schaffen

Genau das erlebt Hannes M. Der vom Finanzamt festgestellte Wert erscheint ihm deutlich höher, als er aufgrund des Zustands des Hauses erwartet hatte. Deshalb wendet er sich an einen erfahrenen Immobilienprofi und lässt die Immobilie genauer bewerten.

Auf Grundlage seiner Marktkenntnis und Erfahrung wird ein Verkehrswertgutachten erstellt. Dieses kommt zu einem erheblich niedrigeren Wert als die Bewertung des Finanzamts. Mit einem entsprechenden Nachweis kann Hannes M. im Rahmen der sogenannten „Escape-Klausel“ belegen, dass der tatsächliche Wert seiner Immobilie niedriger ausfällt.

Damit kann er nicht nur seine Erbschaftsteuer reduzieren, sondern kennt zugleich den realistischen Wert seines Hauses. Für den geplanten Verkauf hat er damit eine fundierte Grundlage und kann seinen Immobilienmakler anschließend direkt mit der Vermarktung beauftragen.

Sie möchten wissen, welchen Wert Ihre Immobilie tatsächlich hat? Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie gerne persönlich und unterstützen Sie auch beim anschließenden Verkauf.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.