Ein Haus oder eine Wohnung mit Mietvertrag zu verkaufen, ist anspruchsvoller als ein leerstehendes Objekt. Mieter haben Rechte, Investoren klare Vorstellungen – beides will unter einen Hut gebracht werden. Mit der richtigen Strategie gelingt der Verkauf dennoch reibungslos und zu einem attraktiven Preis.
Es herrscht oft die Annahme, dass der Verkauf einer Immobilie mit bestehenden Mietverhältnissen ein Nachteil darstellt. Doch tatsächlich kann eine vermietete Liegenschaft für Investoren attraktiv sein, insbesondere wenn die Mieter langfristig und verlässlich sind. „Eine Immobilie, die bereits vermietet ist und regelmäßige Einkünfte generiert, ist häufig vorteilhafter als eine unvermietete, bei der der neue Eigentümer sich erst um Mieter bemühen muss“, erklärt Rainer Weihrauch, Geschäftsführer der W&F Wohnfinanz GmbH in Nackenheim. Wichtig ist dabei, dass alle Informationen über die Immobilie und das Mietverhältnis lückenlos und transparent sind.
Marktwert realitätsnah bestimmen und gezielt Interessenten finden
Bei der Veräußerung einer Kapitalanlage wie einer vermieteten Immobilie im Raum Mainz legen potenzielle Käufer großen Wert auf die potenzielle Rendite. „Der Wert einer Immobilie wird primär auf Grundlage der Mieteinnahmen, des Zustandes und der Lage kalkuliert, weniger aus emotionalen Gründen“, betont Weihrauch. Ein Angebotspreis, der dem Markt entspricht, ist dabei ausschlaggebend. Ein überhöhter Preis kann dazu führen, dass das Objekt unattraktiv erscheint und lange unverkauft bleibt. Eine realistische Bewertung durch einen erfahrenen Fachmann ist daher für den Verkäufer empfehlenswert.
Mieterrechte beachten und offene Kommunikation pflegen
Der Verkauf einer Immobilie ändert nichts an bestehenden Mietverhältnissen; der Käufer tritt in die bestehenden Verträge ein. „Ein Wechsel der Mieter ist weder automatisch noch leicht durchzusetzen“, so Weihrauch. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann erst nach dem Übergang des Eigentums erfolgen und muss stichhaltig begründet werden. Deshalb ist es ratsam, die Mieter frühzeitig über den Verkauf zu informieren und respektvoll zu kommunizieren, um Spannungen zu vermeiden und Besichtigungen einfacher zu gestalten. Manchmal kann es auch hilfreich sein, gemeinsam mit den Mietern nach einvernehmlichen Lösungen zu suchen, wie zum Beispiel einer Beendigung des Mietverhältnisses gegen eine Entschädigung.
Zeitpunkt und rechtliche Bedingungen sorgfältig abwägen
In Bezug auf den Verkauf einer Immobilie sind neben der aktuellen Marktlage auch rechtliche Aspekte wichtig. „In bestimmten Regionen, wie etwa in Nackenheim, müssen Kündigungsschutzfristen beachtet werden, die es dem neuen Eigentümer für mehrere Jahre verbieten, Eigenbedarf anzumelden“, erklärt Weihrauch. Auch steuerliche Konsequenzen, wie die Spekulationssteuer bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb, sollten nicht außer Acht gelassen werden. Die Beauftragung eines erfahrenen Maklers kann sich lohnen, um alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen und den optimalen Verkaufszeitpunkt zu bestimmen.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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